Zum Hauptinhalt springen

Zurück zu Blog-Startseite

Miet- und Immobilienrecht 2018

Melanie Jablonski


Wissenswertes aus Miet- und Immobilienrecht 2018

Wissen ist Macht, sagt man. Auf jeden Fall hilft es in Streitfällen und vor allem auch dabei, dass Konflikte gar nicht erst entstehen. Heute informieren wir Sie über aktuelle Themen zu Vermietung. Für Vermieter gibt es in 2018 ein paar rechtliche Neuerungen, zum Beispiel die Rauchmelderpflicht und in einigen Regionen auch neue Mietspiegel. Verkäufer von Immobilien sollten bei ihrer Verkaufsstrategie die Preis- und Zinsentwicklung im Blick behalten. In diesem Beitrag stehen Beiträge zum Thema Mietrecht im Vordergrund: Rechte und Pflichten zur Einbauküche der Mietwohnung, zu Verwaltungskosten und zum Energiesparen beim Heizen.

Einbauküche in Mietwohnung: Wer zahlt was?

Gleichermaßen für Vermieter und Mieter interessant ist ein Alltagsthema wie dieses: In der Mietwohnung geht der zur Ausstattung der Wohnung gehörende Geschirrspüler kaputt – wer zahlt die Reparatur? 

Eine vorhandene Einbauküche in der Mietwohnung ermöglicht dem Vermieter, mehr Miete zu verlangen. Gleichzeitig ist er aber auch verpflichtet, defekte Teile zu reparieren oder, falls irreparabel, ein vergleichbares neues Gerät bereitzustellen. Möchte der Vermieter kleinere Reparaturen dem Mieter übertragen, so muss dies vorher vertraglich vereinbart und festgehalten worden sein. 

Natürlich kann der Vermieter dem Mieter die Einbauküche auch schenken oder ohne Kosten zum Gebrauch überlassen mit entsprechendem Hinweis im Mietvertrag. In diesem Fall kann der Vermieter die Küche zwar nicht bei der Festsetzung der Miete berücksichtigen, doch er kann auch im Falle eines Defektes nicht zur Kasse gebeten werden, da die Küche im Mietvertrag ausdrücklich nicht mitvermietet wurde und somit die Instandhaltungspflicht entfällt. Das Recht des Mieters beschränkt sich hier darauf, dass er vom Vermieter die Beseitigung des defekten Gerätes verlangen kann, um ein eigenes Gerät dorthin zu stellen (vgl. hierzu AG Neukölln, Urteil vom 17.1.2017, AZ 18 C 182/17).

Verwaltungskosten: Muss der Mieter zahlen?

Nein, Verwaltungskosten dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden! Der Vermieter kann somit keine Vereinbarung im Mietvertrag festhalten, nach der ein Mieter neben der Nettokaltmiete eine zusätzlich ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen muss. Zu dieser Thematik hatte es einen Rechtstreit vor dem Landgericht Berlin gegeben. Ein Mieter hatte im Nachhinein die Unwirksamkeit einer derartigen Vereinbarung im Mietvertrag beklagt und geleistete Zahlungen zurückgefordert, die er zusammen mit den Betriebskosten an den Vermieter gezahlt hatte. Das Landgericht gab dem Mieter Recht: Eine solche Verwaltungskostenpauschale entbehrt jeder Rechtsgrundlage und hat nichts mit den laufenden Betriebskosten für die Wohnung zu tun (vgl. LG Berlin, Urteil v. 12.10.2017, 67 S 196/17).

Die Schäden falschen Energiesparens

Energiesparen ist natürlich sinnvoll und ein wichtiger Beitrag zum Schutz von Umwelt und Ressourcen. Man kann es aber auch übertreiben und beim Kostensparen sogar richtigen Schaden anrichten. Vor allem beim Sparen von Heizkosten. Kaum vorstellbar, aber wahr: Viele Menschen heizen überhaupt gar nicht und über 90 Prozent zeigen einen schädlichen Spareifer mit fragwürdigen Energiesparmethoden für Heizung, Strom und Wasser. Das ergab Ende 2016 eine Umfrage des digitalen Markplatzes RetailMeNot. Schäden wie Schimmelbildung, Stockflecken und eingefrorene Heiz- und Wasserrohre sind damit programmiert und verursachen im schlimmsten Fall hohe und vor allem unnötige Kosten für Vermieter. Bekommt der Vermieter keine Hinweise von Mietern aus Nachbarwohnungen, kann falsches Energiesparen lange Zeit unentdeckt bleiben. Stutzig werden sollte jeder Vermieter daher bei einer auffällig niedrigen Heizkostenrechnung

Ein Streitfall vor dem Landgericht Hagen hat hier zu einem positiven Abschluss für den Vermieter geführt, der seinem Mieter aufgrund einer komplett ungeheizten Wohnung nach vorheriger Abmahnung fristgemäß kündigen konnte, obwohl es noch zu keinem Schaden gekommen war. Nach Ansicht der Richter bestand die hohe Möglichkeit zukünftiger Schäden, weil der Mieter vorsätzlich nicht heizte und damit seine vertraglichen Pflichten schuldhaft auf nicht unerhebliche Weise verletzte (vgl. Landgerichts Hagen, Az.: 10 S 163/07).

Urteile nicht immer einheitlich

Doch die Rechtsprechung zu dieser Thematik ist nicht immer einheitlich. Nach Ansicht vieler Gerichte müssen sowohl Vermieter als auch Mieter vorübergehend oder auch dauerhaft leer stehende Wohnungen nur soweit beheizen, dass Frostschäden (etwa ein Wasserrohrbruch) auszuschließen sind (AG Potsdam vom 21. September 1995 – 26 C 366/95). In einem anderen Fall wurde entschieden, der Mieter sei nicht verpflichtet, während der Heizperiode auch in seiner Abwesenheit die Beheizung der Wohnung in der Weise sicherzustellen, dass sämtliche Heizkörperventile mindestens auf Stufe eins eingestellt sind (AG Schöneberg, 12. Juli 2006 – 104 a C 147/06). Und ein Richter am Amtsgericht Saarbrücken urteilte, dass es jedem Mieter unbenommen sei, seine Wohnung nach individuellen Bedürfnissen zu beheizen. Erst wenn durch geringes Heizen Schäden entstehen, läge eine Pflichtverletzung des Mieters vor (AG Saarbrücken vom 9. Dezember 2009 – 4 C 487/08).

Fazit: Das Miet- und Immobilienrecht bleibt auch 2018 spannend

Ihre Melanie Jablonski