Wichtige Aspekte und gesetzliche Grundlagen
Die Erschließung eines Baugebietes ist ein komplexer Prozess, der zahlreiche rechtliche und technische Anforderungen umfasst. Um ein Baugebiet erfolgreich zu erschließen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt und gesetzliche Bestimmungen beachtet werden. In diesem Blogartikel stellen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte der Erschließung vor und beleuchten die relevanten Paragrafen des Baugesetzbuchs (§ 123 BauGB, § 125 BauGB, § 127 BauGB), die hierbei eine zentrale Rolle spielen.
Was ist mit der Erschließung eines Baugebietes gemeint?
Die Erschließung eines Baugebietes umfasst alle Maßnahmen, die notwendig sind, um die Grundstücke im Baugebiet baureif zu machen.
Zur Erschließung gehört der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das entsprechende Versorgungsnetz:
- Abwasseranschluss und ggf. Entwässerungssysteme
- Wasseranschluss
- Elektrizitätsanschluss
- Bau von Zufahrtsstraßen
- Verkehrsgerechte Anbindung an das öffentliche Straßennetz
- Sowie Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
Die geplante Nutzung eines Grundstücks ist entscheidend dafür, welche Maßnahmen erforderlich sind. Es können noch weitere Maßnahmen hinzukommen, wie z.B. die Schaffung von Parkplätzen oder der Bau von Fuß- und Radwegen.
Eine ordnungsgemäße Erschließung ist die Voraussetzung dafür, dass auf dem Grundstück gebaut werden kann. Ohne grundlegende Infrastrukturen ist eine Bebauung nicht möglich. Wenn ein Grundstück im Baugebiet sowohl an das Strom-, Wasser-, Abwasser und Straßennetz angeschlossen ist, gilt es als vollerschlossen.
Welche rechtlichen Grundlagen sind wichtig für die Erschließung?
Im Baugesetzbuch (BauGB) sind die wesentlichen rechtlichen Bestimmungen zur Erschließung von Grundstücken festgelegt. Es regelt hierbei, wie öffentliche Erschließungsanlagen bis zu den Grundstücksgrenzen geplant und gebaut werden sollen. Die jeweiligen Landesbauverordnungen legen fest, wie die Erschließung innerhalb der Grundstücke selbst erfolgen muss.
Der § 123 BauGB definiert, was unter Erschließung zu verstehen ist und welche Maßnahmen damit verbunden sind. Hierzu zählen unter anderem die Errichtung von Straßen, Wegen und Plätzen sowie Anlagen für Ver- und Entsorgung. Die Erschließung eins Grundstückes ist gemäß § 123 BauGB die Aufgabe der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, in deren Gebiet sich das neue Wohnbaugebiet befindet, wobei zu beachten ist, dass gemäß § 123 Abs. 3 BauGB kein Rechtsanspruch auf eine Erschließung besteht, selbst wenn der Bebauungsplan die Erschließung vorsieht. Für die geplanten Erschließungsmaßnahmen sind die Städte und Gemeinden berechtigt, Beiträge von den Grundstückseigentümern zu erheben, die in den jeweiligen Bundesländern über das Kommunalabgabengesetz geregelt sind. Die Kostenhöhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Art und dem Umfang der Erschließungsmaßnahmen, der Grundstücksgröße und der Anzahl der zu erschließenden Grundstücke.
Der § 125 BauGB regelt die Erschließungsanlagen im Bebauungsplan, welcher der Gemeinde vorliegen muss. Im Bebauungsplan hat die Kommune festgelegt, welche Nutzungen auf der entsprechenden Fläche gestattet sind. Der § 125 BauGB legt zudem fest, dass die erforderlichen Erschließungsanlagen im Bebauungsplan festgesetzt werden müssen. Das umfasst die genaue Planung und Festlegung der notwendigen Infrastrukturmaßnahmen, die für die Erschließung des Baugebietes erforderlich sind. Die Erschließungsanlagen dürfen auch dann gebaut werden, wenn sie leicht vom Bebauungsplan abweichen. Diese Abweichungen sind erlaubt, solange sie mit den Hauptzielen der Planung übereinstimmen, die Anlagen weniger aufwendig sind als geplant oder die Grundstückseigentümer dadurch nicht mehr Kosten haben als bei der ursprünglichen Planung. Außerdem dürfen die Abweichungen die Nutzung der Grundstücke nicht wesentlich beeinträchtigen.
Der § 127 BauGB definiert die Erschließungskosten und die Kostenverteilung. Dieser Paragraph regelt, welche Kosten auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden können und wie diese verteilt werden. Das ist ein wichtiger Aspekt, da die Erschließung mit erheblichen Kosten verbunden ist, die von den Eigentümern der Grundstücke getragen werden müssen. Die Erstellung der Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 setzen den Bebauungsplan voraus. Die Kosten, die für den erstmaligen Anschluss eines Grundstücks an die notwendigen Anlagen entstehen, hat der Grundstückseigentümer in der Regel zu 90 Prozent zu tragen. Hier gibt es nur Ausnahmen, wenn ein Erschließungsvertrag zwischen einem Investor und der Gemeinde besteht oder bei einem sogenannten vorhabenbezogenen Bauplan. Der Grundstückseigentümer ist dann verpflichtet, die Erschließungskosten in voller Höhe selbst zu tragen.
Es ist durchaus sinnvoll, sich im Vorfeld über die zu erwartenden Erschließungskosten zu informieren und sich mit den entsprechenden Regelungen vertraut zu machen. Wenn Sie ein Grundstück in einem neuen Baugebiet in der Stadt Viersen erwerben, kümmert sich die GMG um diese Angelegenheiten.
Herzliche Grüße
Ihre Daniela Mischel
Quellen: JuraForum, BauGB
