Wenn das eigene Haus auf fremdem Grund steht
Eine interessante Alternative zum klassischen Hauserwerb oder Grundstückskauf ist der Hauskauf mit Erbbaurecht. Was sich genau hinter diesem Konzept verbirgt, lesen Sie in diesem Blogartikel. Sie erfahren, was es bedeutet, ein Haus auf einem erbbaurechtbelasteten Grundstück zu erwerben und welche Aspekte Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten. Viel Freude beim Informieren!
Was genau ist das Erbbaurecht?
Immobilienangebote mit besonders niedrigen Kaufpreisen sind verlockend. Jedoch kann es sein, dass das Haus auf einem Grundstück mit Erbpacht steht. Das bedeutet, dass Sie nicht das Haus samt Grundstück kaufen, sondern lediglich das Gebäude, nicht aber den Grund, auf dem es steht. Diese Form des Kaufs kann eine Chance darstellen, wenn beispielsweise die finanziellen Mittel begrenzt sind.
Das Erbbaurecht ist ein dringliches Nutzungsrecht an einem Grundstück und ermöglicht es demzufolge, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein, auf dem es steht oder errichtet wird. Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt dann für eine vertraglich festgelegte Zeit dem Erbbauberechtigten (Hauskäufer) die Nutzung des Grundstücks ein. Die Vertragslaufzeit kann je nach Vereinbarung variieren, wobei 60 oder 99 Jahre häufige Laufzeiten sind. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit verlängert sich das Erbbaurecht nicht automatisch, sondern beide Parteien müssen eine erneute Vereinbarung treffen. Die Verlängerung oder Kündigung des Erbbaurechtsvertrags orientiert sich an den individuellen Bedingungen und wird zwischen den Vertragsparteien verhandelt. Demzufolge ist das Erbbaurecht zeitlich begrenzt, während das Grundstückseigentum dauerhaft ist.
Das Grundstück wird für die Vertragslaufzeit gepachtet, sodass eine Pacht (Erbbauzinsen) an den Grundstückseigentümer entrichtet werden muss. Sie kommt einer Miete für das Grundstück gleich.
Die Rechte auf beiden Seiten, die Höhe des Mitspracherechts des Grundstückseigentümers und was passiert, wenn das Haus wieder verkauft werden soll, wird vertraglich zusammen mit einem Notar geregelt. Die Erbpacht wird ins Grundbuch eingetragen und es erfolgt ein Eintrag im Erbbaugrundbuch. Nutznießer der Erbpacht sind demnach gesetzlich abgesichert.
Welche Vor- und Nachteile hat der Hauskauf mit Erbbaurecht?
Betrachten wir zunächst die Vorteile des Hauskaufs mit Erbbaurecht. Da ist zunächst die Kostenersparnis zu nennen. Der Kaufpreis für das Grundstück entfällt und somit ist ein Haus mit Erbbaurecht günstiger, als ein Haus mit Grundstückseigentum. Hauskäufer erleben folglich eine deutliche finanzielle Entlastung beim Erwerb des Hauses mit Erbbaurecht. Diese finanziellen Mittel können z.B. für den Kaufpreis/Bau des Hauses eingesetzt werden. Auch die Kaufnebenkosten fallen geringer aus, da der Kaufpreis des Hauses niedriger ist. Manche Grundstückseigentümer geben besonders Familien mit Kindern Vorzüge und Vergünstigungen. Darüber hinaus erhalten Sie die Möglichkeit, Ihr Haus an einem begehrten, attraktiven Standort errichten zu können, der möglicherweise als Grundstückseigentum nicht erschwinglich wäre. Potentiell können auch die Grundsteuern und Versicherungskosten niedriger ausfallen als beim Grundstückskauf, jedoch ist dies mit der Pacht für das Grundstück zu verrechnen. Wenn Sie das Haus mit Erbbaurecht vermieten, können Sie die Erbbauzinsen als Werbungskosten absetzen. Nutzen Sie die Immobilie hingegen selbst, können die Ausgaben für das Erbbaurecht nicht steuerlich abgesetzt werden.
Kommen wir nun zu den Nachteilen des Hauskaufs mit Erbbaurecht. Es entstehen bei dieser Art des Immobilienbesitzes eine begrenzte Verfügungsmacht und eingeschränkte Eigentumsrechte. Der Erbbauberechtigte muss einige Einschränkungen bei der Nutzung des Grundstücks hinnehmen und benötigt beim Bauvorhaben die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Es können zudem Einschränkungen bezüglich baulicher Veränderungen oder der Untervermietung entstehen. Darüber hinaus entstehen jährliche Erbbauzinszahlungen von circa fünf Prozent des Grundstückswertes, die an den Grundstückseigentümer als Miete/Pacht zu entrichten sind. Es entstehen demzufolge langfristige finanzielle Verpflichtungen durch diese jährlichen Zahlungen. Die Vertragslaufzeit des Erbbaurechts ist begrenzt und es kann Unsicherheit bezüglich der Verlängerung oder Kündigung des Erbbaurechts bestehen. Zum Vertragsende wird neu verhandelt. Schließlich kann es zu einer eingeschränkten Veräußerbarkeit des Hauses bei einem Verkauf kommen. Die Verkäuferzielgruppen sind unter Umständen kleiner und es kann zu längeren Verkaufszeiten kommen.
Es ist wichtig, dass potenzielle Käufer eines Hauses mit Erbbaurecht eine gründliche Prüfung des Vertrags vornehmen, die Vertragslaufzeit und Verlängerungsmöglichkeiten berücksichtigen und eine umfassende finanzielle Planung unter Einbeziehung der jährlichen Erbbauzinszahlungen aufsetzen. Dann kann der Hauskauf mit Erbbaurecht eine lohnenswerte Alternative sein.
Herzliche Grüße aus Viersen
Ihre Daniela Mischel
Quellen: Schwäbisch Hall, Gesellschaft für Verbraucherinformationen mbH, Dr. Klein
